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明年开始,房东请对你的房客好一点

    文章首发于公众号:叁里河作者:江大桥房租下降可能是比房价下降更可怕的事情。“似乎整个主城区,除了滨江,租金都在稀里哗啦地下跌。”有网友在杭州论坛里留言,杭州几乎整个城东,以及城北、三墩、转塘一带,房租都在跌,甚至连上城区和下城区都出现了下跌。朝晖几个老小区,单套两居室普遍跌个300、500块,城东再远一点跌得离谱;三墩一带,8月份的套均月租金大概在5000多,到9月份降到了4500左右;下城区的环北直接全线打了个88折。这位网友强调,“关键还租不动”。破天荒听说房租开始降了,从前每年几百几百往上涨,现在几百几百开始往下减。我爱我家的《杭州房地产市场第三季度报告》中,杭州住房租赁市场成交量环比下调了12.4%,租金价格环比下降了1.4%。再看看号称“京沪永远涨”的北京和上海。国泰君安证券研究数据,10月北京房租环比上月下跌0.03%,上海下跌0.43%。北京已有两个区域出现租金环比下跌现象,顺义区-3.00%和朝阳区-1.06%。虽然剩下区域租金继续保持上涨,但是环比上涨的幅度已大幅放缓。毕竟7月的时候,北京房租同比涨幅达到21.89%,环比涨幅2.63%,并以92.33元/平方米的租金甩开其他一线城市。而从今年8月开始,租赁市场就没那么景气了。不仅有甲醛致癌之类的负面,租房平台的暴雷和资金链断裂也让整个租房市场顿时阴云密布。“租金在未来两三个月以及明年将全面步入长时间下行周期。目前,市场已经反映出了租金下行的信号。”贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领此前表示,8月份,北京租赁房源每平方米月租金为88.6元,环比下跌3.2%,创2017年以来单月最大跌幅,结束了此前持续上涨态势。10月21日,北京市房地产中介行业协会数据显示,环比9月,北京住房租赁市场量、价继续回落,成交量环比下降约8%;租金方面,自如整租的租金环比下降5.5%,相寓租金环比下降4.3%,蛋壳租金环比下降0.1%。链家、安居客的租房数据显示:国贸附近的单身贵族指标盘,就从9字头跌到了8字头,盛世嘉园一室户型环比下降13%,部分公寓还打出了“年底清库存,首月免租金”,这样的标语。量价齐跌。当然,这里也有季节性变化的影响。我爱我家的报告中提到,租赁市场每年都存在“前高后低”的结构性行情走势。但租房这事儿,和买房还是有点不一样。买房第一套自主,第二套改善,第三套投资。但你很少听到谁租房租三套的,赚差价的二房东是个例外。租房一般直接和个体的收入情况挂钩,实在预算不够,大不了租的远点差点,再不行就是换个城市。据中国青年报社社会调查中心联合问卷网,55.5%的人每月房租占月收入的1/3,20.7%每月房租占月收入的一半及以上。租房市场比买房市场,更像楼市的温度计,目前这个温度计的指数已经降下去了,而且,有可能还会持续的降。根据中金《数说中国存量住房》报告,2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管狭义空置率低于美国、日本等成熟市场,但如果考虑到人口和住房面积等基数问题,空置房屋的数量还是巨大的。以北京和上海为例,2017年末,两地空置套数分别达到了50.1万套和41.4万套,装修中的套数分别为11.1万套和11.5万套,虽然比率比全国低出不少,可是体量巨大。同时,北京似乎下了决心要解决“房子是用来住”的问题。比如集体土地补充租赁市场供给作为补充。《北京城市总体规划(2016年-2035年)》新版中提到,2017年到2021年将供应住宅用地6000公顷(平均每年供应1200公顷),其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设,其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%,产权类住房中,商品住房约占70%,保障性住房约占30%。也就是租赁类约45万套,保障性住房约31.5万套。截止今年10月底,北京全市启动公租房分配2.1万套,完成全年分配公租房1.5万套实施任务的140%。再看租赁市场。今年3月,北京《建设项目规划使用性质正面和负面清单》中提到:鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑,以及出租型公寓。据北京土地数据,2016年和2017年,北京新增商办500万平米以上,如果按照30平一间的平均面积计算,光2016-2017年的这些面积,就能提供16.7万套公寓。8月20日,北京房地产中介行业协会组织十家租赁企业公开承诺在2个月内投放12万套不涨租金房源,到10月20日十家租赁服务企业累计投放房源13.31万套,完成公开承诺总量的1.1倍。仲量联行《中国长租公寓市场:新挑战,新机遇》报告显示,预计至2022年底,北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套,相对于截至2018年上半年六城已的开业长租公寓总存量约为13.5万套而言,在未来4年国内长租公寓存量将实现5.6倍增长。供应的进一步增多,必然导致供需关系的变化,从供小于求到逐渐走向平衡,甚至供大于求,市场自然会发生变化。另外一个不好的消息,北上广这样一线城市的人口流出。去年北京常住人口规模为2170.7万人,比2016年减少2.2万人,是自1997年以来首次实现负增长,如果扣除自然增长因素(出生人口数减去死亡人口数),净流出人口数量10.4万。此外,2016至2017两年间城六区常住人口规模累计下降74万人,年均下降3%左右。越来越少的人,就会是越来越少的租客,房租自然更涨不上去。不过,对租赁市场影响最直观的因素还是经济下行,进入10月,互联网公司“过冬”的消息,虽然被各种辟谣和否认,但租房市场已经有所表现。安居客数据显示,距离阿里西溪园区3公里左右的西溪华东园,除4室租金上涨6.53%外,其他户型的租金都有少量跌幅,尤其一室的降幅最为明显,环比下降了近40%。总之,降点租金,找个靠谱的租客,让他们安安静静住上两年,可能是明年大部分房东,都需要做出的选择。齐心协力,才能“共克时艰”。

欢迎阅读本文章: 王亚清

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